谈“商品房认购协议”
郭旺生
当今中国，房地产事业兴旺发达，是个企业都想跟房地产沾点边，没办法，市场经济嘛，哪里有“黄金”哪里就会有扎堆的“企业家”。虽然房地产业遍地开花，但是，性价比高的户型却是卖少见少，是稀缺资源，下手必须得快，于是，“购房意向书”这么个东西就应运而生。
很多情况下，开发商在取得《商品房预售许可证》后，在与购房者签订正式的《商品房预售合同》前，往往都会要求购房人签订《认购协议书》，初步确认双方的权利义务。
据笔者所接触到的认购协议，该类协议一般包含以下内容：
１、买卖双方的基本信息；2、定金条款；3、购买者拟购买房屋的基本信息（含位置、面积、座向等）；4、购房款；5、签署正式售房合同的期限；6、违反协议的责任。
那么，认购协议书这个玩意的法律性质是什么呢？其法律效力如何？
其实，认购协议书是一个预约合同，学者们一般将其定义为“约定将来订立一定合同之合同”，其将来应订立的合同称为本约合同。预约合同本质上属于债权合同。王泽鉴先生认为,“预约,乃约定将来订立一定契约的契约,本约则为履行该预约而订立的契约, 故预约亦系一种契约(债权契约),而以订立本约为其债务的内容”。”预约合同的目的是要订立本合同。认购书作为预约合同，它附加给买卖双方当事人依约进行协商签订《商品房预售合同》的义务，即买卖双方在为签订正式的售房合同而进行谈判的时候，必须公平公正的促成本合同的成立。
实践中，有些房地产开发商基于楼价上涨等原因，千方百计不与已经签订认购协议的购买者签订正式的售房合同，他们的理由就是认购协议并非正式的合同，即使违反了也只是退双倍定金，购房者无权要求继续履行签订正式合同的义务。
根据合同法理论，作为预约合同的一方当事人违反预约合同，需要承担违约责任。承担责任的方式主要包括实际履行和赔偿损失（赔偿损失包括双倍返还定金、直接损失和间接损失）。在司法实践中，法院既有要求开发商予以继续履行签订义务的的，也有判决合同不再履行，但开发商应赔偿损失的。总之，开发商无故不履行签订正式售房合同的，是不能独善其身的，要么就要继续履行要么就要赔偿损失。法律是不会允许故意促使合同不成就的一方获益的。
郭旺生律师联系方式：dffy101@163.com
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印发云浮市重大行政决策专家咨询论证办法实施细则（试行）的通知
广东省云浮市人民政府办公室
印发云浮市重大行政决策专家咨询论证办法实施细则（试行）的通知
云府办〔2012〕59号
各县（市、区）人民政府，佛山（云浮）产业转移工业园管委会，市府直属各单位：
《云浮市重大行政决策专家咨询论证办法实施细则（试行）》已经市人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。
二Ｏ一二年六月二十一日
云浮市重大行政决策专家咨询论证办法实施细则（试行）
第一章 总则
第一条 为促进行政机关依法决策、科学决策和民主决策，规范重大行政决策行为，健全专家咨询论证制度，提高重大行政决策水平，根据国务院《全面推进依法行政实施纲要》、《关于加强法治政府建设的意见》,省政府《关于加快推进市县（区）政府依法行政的意见》、《广东省重大行政决策专家咨询论证办法（试行）》及有关法律法规的要求，结合我市实际，制定本实施细则。
第二条 我市各级行政机关（以下简称“行政机关”）的重大行政决策专家咨询论证活动适用本实施细则。
第三条 本实施细则所称重大行政决策专家咨询论证，是指行政机关在作出涉及本地区经济社会发展和人民群众切身利益的重大行政决策前，组织有关部门、社会组织、专业机构专家就该项行政决策的合法性、合理性、可行性、可控性等进行咨询论证的活动。
第四条 市政府的重大行政决策专家咨询论证工作，一般由市政府办公室或指定部门牵头负责组织开展，已有明确职责分工或法律法规另有规定的除外。
市政府办公室负责市政府重大行政决策咨询论证专家库的建设、管理，并协调组织各县（市、区）政府的重大行政决策专家咨询论证工作。
第五条 对于重大行政决策涉及全市经济社会发展全局、社会涉及面广、专业性强、与人民群众利益密切相关的重要工作事项，在提交市政府常务会议讨论决定前，应当经过专家咨询论证。
（一）编制国民经济和社会发展规划、城乡总体规划、土地利用总体规划的中长期规划及年度计划，以及法律、法规规定的其他规划、计划，制定落实上级政府宏观经济调控和重大改革开放决策的政策措施。
（二）政府重大规划（计划）、重要规范性文件的制定与修订，包括涉及公民、法人和其他组织切身利益的行政措施，发布重要的决定和命令。
（三）政府重大投资项目的立项审批。
（四）重大公共基础设施建设，特别是可能对生态环境、城市功能造成重大影响的政府直接投资的重大建设项目。
（五）统筹城乡区域协调发展、产业结构调整与转型升级、城乡建设、土地与河流利用、资源开发与生态保护、基本公共服务均等化、社会管理与社会事业发展、行政管理体制改革等方面的总体规划、重要的区域规划和专项规划、重大政策措施的制定与调整。
（六）重要的公用事业价格、公益性服务价格、自然垄断经营的商品和服务价格的制定与调整。尤其是城市供水、供电、供气、公共交通等公共事业收费标准的调整。
（七）制定文化、教育、医疗、卫生、社会保障、旅游、促进就业等政策措施。
（八）与公共安全直接相关的重大行政措施的制定与调整及对社会稳定风险进行评估等。
（九）市政府认为应当咨询论证的其他事项。
（十）法律、法规规定的其他重大行政决策。
第六条 行政机关在作出上述重大行政决策前，应组织相关专家进行咨询论证。未经专家咨询论证的重大事项，不得作出决策。但前款规定的重大行政决策事项因涉及国家秘密、商业秘密、情况紧急等情形须即时决定的，可以不进行咨询论证。
第七条 重大行政决策专家咨询论证应当坚持客观、公正、公开、科学、合法的原则。
第八条 对于重大行政决策事项，应由相关专家从合法性、合理性、可行性、科学性和各种负面影响及风险分析、其他必要的相关因素等方面进行咨询论证。咨询论证可采取召开专家咨询论证会议（包括网络、视频、电视会议）、专家提交咨询论证书面意见或其他适当的方式进行。
第九条 专家咨询论证工作所需经费，列入本级财政预算，由市财政予以拨给。
第二章 机构及成员
第十条 市政府设立重大行政决策专家咨询论证委员会（以下简称市专家咨询委员会），作为行政机关重大行政决策提供咨询论证的非常设机构，由各方面专家组成。其主要任务是：根据市政府行政决策的需要，组织咨询专家围绕本市政治、经济、文化、社会各项事业和改革开放中的带全局性、长期性、综合性问题进行战略研究、对策研讨，提供科学的咨询论证意见。
第十一条 市专家咨询委员会设主任委员、副主任委员，分别由市政府秘书长和资深专家学者担任。
市政府办公室指派专人兼职具体负责市专家咨询委员会的日常工作。
第十二条 市专家咨询委员会由市政府工作部门、市经济社会发展顾问和高校、科研院所、社会组织、专业机构等专业人员组成。建立专家信息库，市专家咨询委员按专业组成专业咨询组，实行动态管理。
第十三条 具备以下条件之一的国内人士、外国人、海外华人华侨、港澳台同胞，经本人同意，可以列入专家信息库。
（一）领导经验或实践经验丰富，熟悉有关法律法规、技术规范和标准，特别是在政府工作部门、企事业单位工作满十年以上，具有相应专业知识和工作经验的专业人员。
（二）学术造诣高，具有某学科、领域理论或者技术专长，具有副高以上技术职称的教授、研究员、工程师、经济师、会计师或者其他相应技术职称，在相关专业领域具有一定影响力和知名度的人员，或中青年科技领军人才、中青年科技带头人。
（三）社会公信力高和工作责任心强，能够据实、负责、公正地提出咨询论证意见建议。
（四）积极性高，热心决策咨询论证工作，在时间和精力上可以保证完成相关工作。
（五）世界500强企业高层经营管理人员，以及在有较高知名度、较大影响力的公司、企业和其他经济组织中担任高层经营管理的人员。
（六）在城乡规划建设、城市管理领域具有较高知名度的管理人员。
（七）二级以上律师从业者或者高校从事法学教学研究工作5年以上专业人员。
（八）社会组织、专业机构或其他领域的相应专业人员。
第十四条 列入专家信息库应当按照下列程序进行：
（一）符合本实施细则第十三条条件的人员，由个人申请或者单位、组织征得本人同意后，报市政府办公室推荐。
（二）市政府办公室受理后，填写《市政府专家咨询论证委员受理登记表》。
（三）转各相关部门审核。属国内人士的，由市政府办公室会同相关部门提出拟办意见；属外国人、港澳同胞、海外华人、华侨的，转市外事侨务局（市港澳事务局）提出拟办意见；属台湾同胞的，转市台湾工作办公室提出拟办意见；境外人士还需征询市国家安全局、公安局意见。
（四）市政府办公室汇总各相关部门拟办意见。
（五）报市政府相关领导审核后提请市长决定，列入专家信息库。
第十五条 市政府各工作部门依照法定职能进行重大行政决策专家咨询，可以选聘专家咨询委员。
第十六条 专家咨询委员实行聘任制，聘期为五年。期满未续聘的，聘任关系自行解除。
第十七条 市政府及其有关部门对表现优异、成绩突出的专家咨询委员给予奖励。
第三章 专家咨询论证程序
第十八条 专家咨询论证工作由市政府办公室负责组织，也可以根据工作需要委托重大行政决策主要实施机关具体负责。
第十九条 专家咨询委员应当独立开展工作，遵守职业道德，实事求是，深入调查研究，认真负责地提出真实、公正、科学、合法、合理、可操作性的咨询论证意见。
第二十条 重大行政决策专家咨询论证应当按照下列程序进行：
（一）确定专家咨询论证的事项。
（二）确定咨询论证专家。从专家信息库中选聘5-9名专家咨询委员组成专家咨询论证工作组，如有需要，可从省专家库中选聘部分专家。参加咨询论证的专家不少于5人。涉及面广、争议性较强或内容特别复杂、敏感的重大行政决策，一般应有9名专家参加咨询论证。市政府及部门需进行重大行政决策专家咨询论证时，在市政府的专家库中选取专家；各县（市、区）不设专家库，但本级政府及其部门需要进行本地区、本部门的重大行政决策专家咨询论证工作，由市级政府组织开展。在选择确定专家对重大行政决策进行咨询论证时，实行相关利益回避制度。
（三）拟定专家咨询论证方案，包括咨询论证项目、内容、目的、方式、步骤等。
（四）开展咨询论证。负责组织专家咨询论证的单位向专家提供咨询论证所需的资料，专家在指定时间内对重大行政决策事项进行相关研究，并根据咨询论证工作方案确定的内容、方式、步骤开展咨询论证活动。
（五）形成专家咨询论证报告。以会议形式咨询论证的，提交附专家咨询委员签名的会议纪要；以书面形式咨询论证的，提交附各专家咨询委员签名的书面专家咨询论证报告。
（六）对专家的意见建议及时进行整理、分析、吸纳，并将咨询论证资料立卷归档。专家咨询论证报告提交市政府办公室，审核后报市政府，作为重大行政决策重要参考资料。
第二十一条 专家咨询论证报告应当包含以下内容：
（一）总体结论。就重大行政决策进行总体性评价。
（二）合法性咨询论证。对决策实施是否与现行的法律、法规和政策一致进行咨询论证。
（三）合理性咨询论证。决策实施所涉及主要制度和管理措施是否必要、是否合理，是否体现公平、公开和以人为本原则。
（四）可控性咨询论证。决策实施的目标、效果和影响是否控制在确定、预期的范围内。
（五）行政决策实施后可能存在的问题及对策。
（六）对行政决策是否施行的建议。
第四章 专家权利义务及咨询论证意见处理
第二十二条 参加重大行政决策咨询论证的专家，具有查阅相关档案资料、列席相关会议、参加相关调研活动等权利，同时要排除干扰、独立自主地开展研究，对提出的意见和建议署名负责，并服从监督管理，承担应尽的保密等义务。
第二十三条 行政机关应根据重大行政决策事项的性质、内容、复杂性、紧迫性等实际情况，给予专家比较充分的研究时间，一般不少于5个工作日。
第二十四条 行政机关要将专家提出的咨询论证意见建议作为重大行政决策的重要依据，对合理可行的予以采纳并落实到重大行政决策中。
第二十五条 行政机关可根据重大行政决策的性质，探索委托具备相关资质的第三方专业研究、咨询、评估等机构进行咨询论证等行之有效的咨询论证方式方法。
行政机关要对重大行政决策专家咨询论证的效果进行跟踪评估、总结完善，不断提高咨询论证工作的科学性和实效性。
第二十六条 重大行政决策专家咨询论证工作中属于政府信息公开范围的事项，行政机关应按照《中华人民共和国政府信息公开条例》（以下简称《条例》）的规定，通过适当的方式予以公开。
属于《中华人民共和国保密法》规定的国家秘密和《条例》规定不予公开的政府信息，不得公开。
第二十七条 应对处置突发事件等特殊情况的重大行政决策，适用《中华人民共和国突发事件应对法》、《广东省突发事件应对条例》等有关法律法规。
第二十八条 各县（市、区）政府如有需要提请市政府研究决定的重大事项，由市政府组织专家咨询论证。
第二十九条 任何单位、组织和个人不得干预专家咨询论证工作。
第三十条 参与咨询论证的人员，在咨询论证工作中应当严格遵守保密纪律，不得泄漏咨询论证的内容、过程和结果等重要信息。
第五章 责任追究
第三十一条 违反本实施细则第十九条规定的，有意隐瞒真实情况，造成严重影响的，市政府办公室可以解聘相关专家咨询委员。
第三十二条 违反本实施细则第三十条规定，参加重大行政决策咨询论证的人员，泄露国家秘密、商业秘密或者个人隐私的，依照有关法律、法规予以处理，追究法律责任；造成损失的，应当依法赔偿损失。
第三十三条 应进行专家咨询论证而没有进行专家咨询论证，或者对专家提出的合理可行的咨询论证意见建议不予采纳而导致决策不当，造成损失或不良影响的，应按《广东省〈关于实行党政领导干部问责的暂行规定〉实施方法》、《广东省行政过错责任追究暂行办法》的规定，追究有关行政机关和责任人的责任。
第六章 附则
第三十四条 各县（市、区）人民政府、佛山（云浮）产业转移工业园管委会应当根据本实施细则的精神和要求，结合实际制定相应的实施意见。
第三十五条 本实施细则自发布之日起施行。
