房屋买卖合同，是指当事人双方约定，一方交付房屋并移转房屋所有权于他方，他方受领房屋并支付价金的合同。其中负转移房屋所有权义务的一方当事人称为房屋出卖人，负给付价金义务的他方当事人称为房屋买受人。
房屋买卖合同和其他合同的共同之处就是他们都是诺成、双务、有偿合同。不同之处在于，房屋买卖合同的标的物是不动产，有其特殊性，其所有权转移必须办理登记手续。不办理登记手续，所有权不发生转移，不能对抗第三人。房屋买卖合同的订立和履行，不仅要遵守《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等的规定，还应当受《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等的规范和管理。
实践中房屋买卖纠纷时有发生。但不是所有的房屋买卖合同都是有效的，那么，实践中哪些房屋买卖合同为无效的呢？这就要说一下合同的效力，合同的效力又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”这是《民法通则》规定的有效合同标准。判断一个合同是否具有法律效力，应主要依据上述《中华人民共和国民法通则》所规定的条件，当事人签订合同时同时具备上述条件，便确认合同有效。反之便为无效合同。
审判实践中房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟实践中哪些房屋买卖合同属无效合同呢？
一、买卖未依法登记领取权属证书的房地产的合同效力。
现实生活中，随着国家城镇化建设的不断落实、推进，大批城乡的居民购买了新房，也造成未依法登记领取权属证书的房屋买卖合同时有发生，近些年还成上升趋势，究竟这种房屋买卖合同能否有效呢？《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项已做了明确的规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。这是因为房屋是以依法登记为要件，未经登记领取权属证书的房屋即未确定房屋所有人，未确定房屋所有人的房屋，即不以能产生合法的房屋出卖人，所以，未依法登记领取权属证书的房屋，当然不具备转让的主体资格，即：买卖未依法登记领取权属证书的房屋买卖合同，违反法律、法规的禁止性规定，为无效合同。
二、未经其他共有人同意，部分共有人出售共有房屋的房屋买卖合同效力及处理问题。
法律规定房屋买卖合同中，出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效。
房屋的产权为数人共有的，出卖时必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，还需提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效。这一点在《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项中，以作出了明确规定，即：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。但是，审判实践中如何理解一方未经对方同意出售夫妻共同所有房屋的效力问题，笔者认为，应根据个案案情区别对待。也就是说登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未经另一方同意将该房屋出售，第三人善意购买、支付合理价款并办理登记手续，另一方主张房屋买卖合同无效，要求追回该房屋的，人民法院不予支持。但该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。此案夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失的，离婚时另一方有权请求赔偿损失。相反，存在是第三人恶意取得的，另一方主张合同无效，要求追回该房屋的，人民法院应予支持。
三、关于被有权国家机关采取查封等强制措施的房屋买卖合同效力及处理问题。
出卖人转让的房屋被有权国家机关采取了查封等强制措施，买受人要求继续履行的，如何处理？根据司法实践和本人办案经验，对于此类房屋审判实践中一般分以下几种情况处理：
1．有权国家机关对房屋采取查封等强制措施后，产权人转让房屋的，属于无权处分行为，由此签订的房屋买卖合同为效力待定的合同，在相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，应当认定合同有效，买受人要求继续履行，应予支持。
2．房屋买卖合同签订后，有权国家机关对房屋采取查封等强制措施的，不影响房屋买卖合同的效力。
(1)如果属于法院对出卖人名下的房屋进行查封的，买受人已经支付全部价款并实际占有房屋，但未办理过户登记手续的，买受人对此没有过错，依据最高人民法院《民事执行中查封、扣押、冻结规定》第17条之规定，符合解除查封条件，买受人向查封法院申请解封的，法院应当予以解封。买受人要求继续履行房屋买卖合同的，应予支持。
(2)如果不符合法定解除强制措施条件的，该强制措施导致出卖人无法将房屋交付或过户登记给买受人的，构成合同履行不能，买受人要求继续履行合同，交付房屋或办理房屋过户登记手续的，应当向买受人行使释明权，告知买受人有权解除合同，并要求出卖人承担合同履行不能的违约责任，买受人变更诉讼请求的，予以支持，买受人坚持原诉讼请求的，应予驳回。
(3)如果该强制措施是以买受人为执行对象的，买受人依据合同约定主张继续履行合同办理房屋过户登记手续的，可予支持。有权国家机关对房屋采取的强制措施未依法进行公示的，不得对抗善意买受人。
四、关于商品房欲售合同纠纷有关问题的处理。
1、宣判实践中出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是发生诉讼时房屋已经属于现房销售状况，此时对当事人以未取得预售许可证为由主张合同无效纠纷如何处理和认定。笔者认为，人民法院应根据案情区别对待是否支持。因为审判实践中人民法院是否支持，应以在起诉前是否已依法取得商品房预售许可证明为要件，取得了人民法院在审理中予以支持，反之不予支持。
2、《合同法》及相关司法解释出台后，对当事人以未取得预售许可证明为由，基于《中华人民共和国城市房地产管理法》以及最高人民法院此前关于商品房买卖合同司法解释相关规定主张合同无效的纠纷，应当如何处理。
对于无证预售问题，过去一般按照《城市房地产管理法》的有关规定，认为开发商在未获得《商品房预售许可证》的情况下预售商品房，是一种违反法律和国务院行政法规强制规定的行为，应当确认合同无效。《合同法》及相关司法解释出台后仍然遵守了这一法则，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”
五、关于合作建房产生的纠纷，诸如约定提供土地的一方当事人未能出让取得约定的地块，双方当事人均不具备相应的房地产开发企业资质等，实践中有何新的问题出现，应当如何应对。
当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。
合作建房系房地产合作开发的通俗称谓，其直接的目的在于整合资源，促进土地、资金和资质三个要素的有效配置。合作开发的典型特征是共同投资，共享利润，共担风险。合作开发蕴含的法律关系极为复杂，但我国目前尚无合作开发的专门立法，其市场运作缺少法律的支撑和规范。在法律法规欠缺的情况下，必须合理创设“当事人自己的法律”——合同，以预防纠纷和诉讼。
六、关于一房数卖，房屋连环买卖且均未办理产权变更手续等引发的各买卖合同效力的认定以及后续问题的处理。
一房数卖是指出卖人先后或同时以数个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给数个不同的买受人，房屋买卖合同一经双方合意签订即生效，过户登记属于房屋买卖合同的履行范畴。但我国《物权法》又规定，不动产的移转以登记作为法定要件。也就是说出卖人与多个买受人签定房屋买卖合同，但均未办理产权变更手续，所有合同均应认定为有效，如多个买受人同时要求取得房屋所有权的，应当由先行签定合同的买受人取得房屋产权的权属，由出卖人对其它买受人承担违约及其它法律责任（如合同诈骗刑事责任）。
综上所述，只是笔者自己的一点粗浅认识，有不当之处还请大家多批评指正。
黑龙江省九三农垦法院 刘顺涛
二0一三年五月六日
青岛市人民代表大会常务委员会关于修改《青岛市单位内部治安保卫工作条例》等十九件地方性法规的决定
山东省青岛市人大常委会
青岛市人民代表大会常务委员会关于修改《青岛市单位内部治安保卫工作条例》等十九件地方性法规的决定
（2004年5月11日青岛市第十三届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 2004年5月27日山东省第十届人民代表大会常务委员会第八次会议批准 2004年5月27日青岛市人民代表大会常务委员会公告公布 自公布之日起施行）
青岛市第十三届人民代表大会常务委员会第十一次会议决定对《青岛市单位内部治安保卫工作条例》等十九件地方性法规作如下修改：
一、青岛市单位内部治安保卫工作条例
（一）删除第三条第三项。
（二）第八条修改为：“单位任命或者聘用保卫机构负责人，应当征求公安机关意见。单位可以按照有关规定组建护卫组织。”
（三）删除第十三条第一款，第二款修改为：“单位按照规定配置的枪支警械，由保卫机构管理。保管枪支弹药的场所，必须安装防盗、防火设施和技术防范装置。”
（四）删除第十六条、第十七条、第二十一条中的“经济民警”。
二、青岛市保障残疾人合法权益规定
第二条第三款修改为：“残疾人经区（市）以上医疗机构按照国家规定的残疾标准鉴定后，由区（市）残疾人联合会核发《中华人民共和国残疾人证》。”
三、青岛市城市规划条例
（一）第十九条第二款中的“有相应资质的城市规划设计单位”修改为“城市规划设计单位。”
（二）删除第二十三条。
（三）第四十五条第一款第一项修改为：“设计单位违反本条例第三十一条第一款的规定进行设计的，给予警告、没收违法所得，并处以违法所得一至二倍的罚款”。
四、青岛市村镇规划条例
第二十三条修改为：“在村镇规划区内进行临时建设，应当经乡（镇）人民政府批准。批准临时建筑必须严格控制，批准的使用期限不得超过两年。使用期满，必须无条件拆除。在批准的使用期间，如国家或者集体需要用地，使用人必须在规定期限内拆除，并由国家或者集体按规定予以适当补偿。
禁止在批准临时使用的土地上建设永久性建筑物、构筑物和其他设施。”
五、青岛市城市风貌保护管理办法
第十六条修改为：“在城市风貌保护范围内，确因工程建设需要临时占用土地或建设临时建筑，必须经市土地管理部门和市规划管理部门批准，并办理有关手续，使用期不得超过一年。使用期满，必须无条件拆除。“临时建筑不得出租、转让和改作他用。”
六、青岛市实施《中华人民共和国水土保持法》的若干规定
（一）第八条第三款中的“县级以上水行政主管部门同意并经同级人民政府批准”修改为“县级以上水行政主管部门批准”。
（二）第十三条修改为：“建设项目的水土保持设施，必须与主体工程同时设计，同时施工，同时投产使用。建设项目竣工验收时，应当同时验收水土保持设施，并由水行政主管部门参加。水土保持设施经验收不合格的，建设工程不得投产使用。”
（三）删除第二十八条。
七、青岛市水路运输行业管理条例
（一）删除第十条第一款第一项中的“其中，需订造、购买船舶的，应当经交通行政主管部门批准”。
（二）删除第十条第一款第三项和第十二条第三款中的“和税务机关”、“和税务登记手续”。
（三）删除第十一条第二款和第十二条第二款中的“由市交通行政主管部门审核后”。
（四）第十四条修改为：“订造、购买水路客运船舶、液货危险品运输船舶和光船租赁的，应当向所在地交通行政主管部门申报，并由交通行政主管部门按规定的审批权限审批。营业性运输船舶易主经营的，新船主应当重新办理审批手续。”
八、青岛市道路货物运输行业管理条例
（一）第八条修改为：“需从事营业性道路货物运输的单位和个人，应当向当地运输管理机关提出书面申请，填写道路货物运输开业申请登记表，按规定程序经青岛市运输管理机关批准后，发给《道路运输经营许可证》（以下简称《许可证》）。”“运输管理机关的审批时限为自接到申请之日起二十日内。”“涉外营业性道路货物运输以及外商投资经营道路货物运输的，其开业审批按照国家有关规定办理。”
（二）第二十一条第一款修改为：“运输特种货物必须符合特种货物运输的有关要求。运输国际集装箱、危险品、大型物件的，应当按照有关规定办理准运手续。”
（三）删除第九条、第十五条、第二十五条。
九、青岛市资源节约条例
（一）第十六条修改为：“重点用能单位应当设立能源管理岗位，在具有节能专业知识、实际经验以及工程师以上技术职务的人员中聘任能源管理人员，并向资源节约行政主管部门备案。”“能源管理人员负责对本单位的能源利用工作进行管理。”
（二）删除第五十四条。
（三）第五十六条修改为：“资源节约行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由有关部门视情节轻重，给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。”
十、青岛市档案管理条例
（一）第十条修改为：“综合档案馆的设置，由市或区（市）档案行政管理部门提出意见，报同级人民政府批准。”“专门档案馆和部门档案馆的设置，由有关部门根据省档案行政管理部门的规划提出意见，经市档案行政管理部门审核同意，报市人民政府批准。”“档案馆的变更或撤销，按设置程序办理。”
（二）第十二条修改为：“各单位应当选配忠于职守、遵守纪律、具备专业知识的人员从事档案工作并保持相对稳定。”
（三）删除第三十一条第二款中的“及其复制件”。
（四）删除第十一条、第四十二条第五项。
十一、青岛市旅游管理条例
（一）第十二条、第十三条、第十四条、第十五条合并为第十二条，修改为：“旅游区、星级饭店和重点旅游项目的规划和建设（包括新建、扩建、改建），应当有市旅游行政主管部门参与论证、审核、验收。”
（二）删除第六条第六项、第二十三条、第二十八条、第二十九条。
十二、青岛市托幼管理条例
（一）第十一条第二款修改为：“幼儿园、托儿所由所在区（市）教育行政部门负责登记注册。其中，属事业单位的幼儿园、托儿所应当到机构编制部门办理机构编制审批手续和事业单位登记手续。”
（二）第十三条修改为：“幼儿园、托儿所变更登记事项的，应当到原登记注册机关办理变更登记手续；因故终止的，应当提前三个月报告原登记注册机关并办理相应手续。”
（三）第十四条第一款、第二款、第三款合并为第一款，修改为：“幼儿园、托儿所的园长、所长、教师、医师、保健员、保育员应当符合国家规定的任职资格或者条件。”
（四）删除第十五条第一款。
十三、青岛市社会力量办学管理办法
（一）第二条增加一款，作为第二款：“社会力量举办实施以职业技能为主的职业资格培训、职业技能培训的学校及教育机构的管理，按照有关法律、法规执行。”
（二）第八条第五项修改为：“有办学章程和规章制度。”
（三）删除第九条第三款、第四款、第五款、第十一条第二款、第三款、第十二条。
（四）第十四条第二款修改为：“学校及教育机构改变专业设置、教学场所、法定代表人或者负责人，应当经原审批机关核准”，同时删除第四款。
（五）第二十一条修改为：“开办学历教育的学校及教育机构应当执行国家教学大纲和教学计划；开办非学历教育的学校及教育机构自主制定并实施教学计划。”
（六）第二十四条修改为：“学校及教育机构发布招生简章和招生广告，应当报教育行政部门备案。”
（七）第二十七条修改为：“未取得颁发国家学历证书资格的学校及教育机构，不得颁发毕业证书，可以在学员学习结束后，发给学业证书，注明所学课程和考试成绩，校（院）长或负责人应当在学业证书上签字盖章。”
（八）第二十八条修改为：“教育行政部门应当对学校及教育机构的运行情况进行监督，定期组织或者委托社会中介组织对其办学水平和教学质量进行评估，并将评估结果向社会公布。”
十四、青岛市环境噪声管理规定
（一）第二十二条修改为：“建筑施工单位或个人对建筑施工噪声必须采取有效的防治措施。”“在疗养区、居民区、文教区和医院附近以及其他需要环境安静的区域内，禁止夜间进行产生环境噪声污染的建筑施工作业，但抢险、抢修作业和因生产工艺上要求或者特殊需要必须连续作业的除外。因特殊需要必须连续作业的，必须有县级以上人民政府或者其有关主管部门的证明。”“前款规定的夜间作业，必须公告附近居民。”
（二）删除第二十四条第四项。
十五、青岛市实施《中华人民共和国消防法》若干规定
（一）第六条修改为：“建筑工程设计单位应当建立防火设计责任制，并对工程防火设计负责。”
（二）第十条修改为：“建筑物和构筑物的自动消防设施应当与城市火灾自动报警监控系统联网。建筑物、构筑物的产权人、使用人和管理单位应当落实自动消防设施的管理和值班人员，保证自动消防设施的正常使用。”
（三）第十六条第二款修改为：“进行电焊、气焊等具有火灾危险性的作业人员和自动消防设施的操作人员，应当持证上岗，并严格遵守消防安全操作规程。”
（四）第十七条第一款修改为：“公安消防机构在对具有火灾危险性的场所定期检查时，被检查单位应当提供电气设备、设施的消防安全检测报告。”
（五）删除第十八条、第十九条、第二十一条第二款、第二十五条第一项、第二十六条第一项、第二十七条。
十六、青岛市城市节约用水管理条例
（一）第九条合并到第八条第二款，修改为：“用水单位因生产经营特殊情况需要增加用水量和因停业、歇业减少或停止用水的，应当及时报市节水办或区（市）节水行政主管部门。”
（二）第十条修改为：“新增用水单位或用水单位因进行基本建设及其他需要临时使用城市公共供水的，必须向市节水办或区（市）节水行政主管部门申报用水计划。”
（三）删除第十七条第一款，第二款改为第十四条第三款。
（四）第十八条修改为：“卫生冲刷（含洗车）、建筑材料浸泡等必须使用容器或采取其他节水措施。”
（五）第二十一条修改为：“新建、扩建、改建工程项目，应采用节水型工艺或设备。配套建设的节约用水设施，应当与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。节水行政主管部门参与节约用水设施的竣工验收。”
（六）第二十四条修改为：“节水行政主管部门应当会同有关部门制定替代水（包括中水和其他再生水、海水及其他可利用水）的利用规划。”
（七）第二十六条修改为：“推广采用中水和其他再生水利用技术，鼓励利用中水和其他再生水。凡具备中水和其他再生水利用条件的单位，应当按照有关规定建设实施中水和其他再生水利用工程。”
（八）删除第二十九条主文中的“停止供水”和第五项、第七项、第三十条第一款、第三十五条第四项。
十七、青岛市城市供水条例
（一）第十四条修改为：“城市新建、改建、扩建工程项目的总概算应当包括供水工程建设投资。需要增加城市公共供水设施的，应当按规定向供水行政主管部门缴纳城市公共供水建设资金。”“城市公共供水建设资金的收缴办法和标准由青岛市人民政府制定。”
（二）第十六条第二款修改为：“城市供水工程的设计方案，应当征求供水企业的意见。”
（三）删除第十八条第二款。
（四）第二十一条修改为：“公共供水企业和自建设施对外供水企业必须按规定经供水行政主管部门批准，并经工商行政主管部门注册登记后，方可从事城市供水经营活动。”
（五）第二十二条修改为：“供水企业应当接受供水行政主管部门的监督检查。对不合格的供水企业，由市供水行政主管部门责令其限期整顿或指定其他符合条件的供水企业对其进行托管，并确定托管期限。”
（六）第二十六条修改为：“二次供水设施的管理单位，应当按规定保持供水设施正常运行，定期对有关的供水设施进行清洗消毒，保证水质符合国家《生活饮用水卫生标准》。水质化验必须由有资质的单位实施。”
（七）第三十条、第三十一条合并为第三十条，修改为：“申请城市公共供水或用户增加供水量及变更名称、用水地址、用水性质和销户，应当到供水企业办理相关手续。”
（八）删除第四十七条第一款第四项。
（九）第四十八条第四项修改为：“未经批准经营城市公共供水的。”
（十）第五十一条修改为：“对逾期无故不缴纳水费的，由供水企业按当期水费的百分之二加收水费；超过十日仍不缴纳的，由市或区（市）人民政府批准，暂停供水。”
十八、青岛市市政工程设施管理办法
（一）第十三条修改为：“依附于道路建设各种管线、杆线等设施的，应当经市政工程行政管理部门批准，方可建设。”
（二）第十七条修改为：“因工程建设确需临时占用道路，建设单位须到市政工程行政管理部门和公安部门申领占路执照，并向市政工程行政管理部门缴纳占路费。”“临时占用道路的单位必须在占用期满前，将所占道路恢复原状，经市政工程行政管理部门验收合格后，缴销占路执照。”
（三）第二十条修改为：“根据城市建设或者其他特殊需要，市政工程行政管理部门可以对临时占用道路的单位或者个人决定缩小占用面积、缩短占用时间或者停止占用，并根据具体情况退还部分占路费。”
（四）第二十二条第二款修改为：“新建、扩建、改建的道路交付使用后五年内、大修的道路竣工后三年内不得挖掘；因特殊情况需要挖掘的，须经市或区（市）人民政府批准。”
（五）第二十三条修改为：“因工程建设挖掘道路，建设单位须到市政工程行政管理部门和公安部门申领掘路执照，并向市政工程行政管理部门缴纳掘路费后，方可开挖。”“因紧急抢修地下管线挖掘道路的单位，须在开挖抢修的同时，向市政工程行政管理部门、公安部门报告，并在二十四小时内补办掘路执照，缴纳掘路费。”
（六）第二十五条修改为：“地下设施安装完工，建设单位应当按照规定回填沟槽，经市政工程行政管理部门验收合格后，缴销掘路执照。”
（七）第二十六条第二款修改为：“在批准期限内完不成的，建设单位应在期满前办理延期手续，并按实际占用道路面积和延期时间，缴纳占路费。确因地下设施情况不明导致工期延长的，免缴延期的占路费。”
（八）第三十二条第一款修改为：“市政养护单位负责城市排水设施的养护、维修，保持其完好、畅通。”
（九）删除第五十三条。
十九、青岛市民营科技企业条例
（一）第三条修改为：“市、区（市）科学技术行政管理部门负责对民营科技企业的指导和服务工作。工商、税务、人事、劳动等行政管理部门，应当按照各自职责，做好民营科技企业的管理、服务工作。”
（二）删除第六条、第七条、第八条。
（三）第十五条第一款修改为：“单位和个人向符合条件的民营科技企业投入的工业产权、非专利技术，可以按国家有关规定在注册资本中占有一定比例。”
（四）第二十五条修改为：“民营科技企业或者科技人员违反本条例第六条规定的，应当承担法律责任。”
此外，对上述十九件地方性法规的部分文字、标点符号和条文顺序作了相应的调整和修改。本决定自公布之日起施行。《青岛市单位内部治安保卫工作条例》等十九件地方性法规根据本决定作相应的修正，重新公布。
