长春市建设工程施工招标投标管理办法
吉林省长春市人民政府
长春市建设工程施工招标投标管理办法
长春市人民政府
第一章 总 则
第一条 为了加强对建设工程施工招标投标的管理，确保招标投标的公平交易、平等竞争，维护招标、投标各方合法权益，提高工程质量和投资效益，根据有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 凡本市行政区域内新建、改建、扩建的建设工程（不适宜招标的特殊工程除外）施工招标投标及管理，均适用本办法。
第三条 本办法所称建设工程，是指土木建筑工程、管理线路敷设和设备安装工程、装饰装修工程等。
第四条 建设工程招标投标应当遵循公开、公平、公正和择优、信用的原则。
第五条 长春市城乡建设委员会、县（市）城建局是招标投标行政主管部门，负责本辖区（含各类开发区）建设工程招标投标的统一管理工作。市、县（市）人民政府招标投标行政主管部门，可以委托其所属的招标投标管理机构，负责招标投标的日常管理工作。
第二章 招 标
第六条 建设单位在招标活动中享有下列权利：
（一）按照有关规定程序，组织或者委托组织招标活动；
（二）选择和确定符合资质条件的投标单位；
（三）确定中标价格和中标单位；
（四）法律、法规规定的其他权利。
第七条 招标单位应当具备下列条件：
（一）是法人或者依法成立的其他组织；
（二）有关负责人熟悉建设工程法律、法规、规章，了解掌握基本建设程序、施工规范和标准；
（三）有与投标工程相适应的专职经济、技术管理负责人和六人以上有技术、经济职称的管理人员；
（四）有组织编制招标文件、审查投标单位资质及组织开标、评标、定标的能力；
（五）招标单位资质等级必须与招标项目相符合。
第八条 建设单位符合招标单位条件的，可以直接主持招标，也可以委托有资质证书的专业中介机构组织招标。
建设单位不符合招标单位条件的，必须委托具有资质证书的专业中介机构组织招标。委托招标，必须签订书面委托协议。
第九条 建设工程招标，应当具备下列条件：
（一）建设工程已列入国家和省、市的年度固定资产投资计划；
（二）有城市规划行政主管部门核发的《建设工程规划许可证》及其附件；
（三）有土地行政主管部门核发的《建设用地批准书》；
（四）有建设行政主管部门下达的工程项目报建单；
（五）有能够满足施工需要的施工图纸及技术资料；
（六）有建设资金、主要建筑材料来源、设备配套等基本条件。
建设工程未达到以上各项规定条件的，不得招标，不得进行施工。
第十条 建设工程招标可以采取建设项目的全部工程招标、单位工程招标、特殊专业工程招标等方法进行，但是不得对单位工程的分部、分项工程进行单独招标。
第十一条 招标方式：
（一）公开招标：招标单位通过招标投标管理机构发布招标公告或者通过新闻媒介发布招标信息。
（二）邀请招标：招标单位向经过招标投标管理机构批准的三个（含三个）以上企业，发出招标邀请书而进行的招标。
（三）议标：经招标投标管理机构的批准，由招标单位通知两个（含两个）以上企业，协商确定中标单位的招标。
第十二条 属于本办法第九条第一项规定的建设工程，市区建筑面积在1000平方米以上或者在60万元以上的和县（市）建筑面积在500平方米以上或者投资在30万以上的，建设单位必须实行公开招标或者邀请招标。
前项规定限额以下的建设工程，建设单位也可以实行公开招标或者邀请招标。
特殊建设工程不宜公开招标和邀请招标的，由建设单位提出议标申请，经招标投标管理机构批准可以实行议标。
第十三条 公开招标、邀请招标的程序：
（一）建设单位到招标投标管理机构进行项目招标登记；
（二）招标投标管理机构审查建设单位资质、条件，审查合格者，方可成为招标单位；
（三）招标单位向招标投标管理机构提出招标申请；
（四）招标单位编制投标单位资格预审文件和招标文件，并报招标投标管理机构审定；
（五）招标单位按招标方式的规定发布招标公告、招标信息或招标邀请书；
（六）施工单位申请投标；
（七）招标单位对申请投标的施工单位进行资格审查，并报招标投标管理机构审定，将确定结果通知施工单位；
（八）由招标单位向符合条件的投标单位分发招标文件、施工图纸及有关技术资料等；
（九）招标单位组织投标单位进行施工现场踏察；
（十）招标单位招开投标预备会，解答投标单位对招标文件、图纸及有关技术资料和勘察现场所提出的疑问，形成答疑文件，作为招标文件的补充文件，分发投标单位；
（十一）投标单位编制投标文件，密封并按时送达招标单位；
（十二）招标单位编制标底，密封上报招标投标管理机构审定；
（十三）招标单位建立评标机构，制定评标定标办法，并报招标投标管理机构审定；
（十四）招标单位召开开标会议，审查投标文件；
（十五）招标单位组织评标，根据评标机构评审情况编写评标报告，并报招标投标管理机构审查；
（十六）招标单位向经招标投标管理批准的中标单位，签发中标通知书；
（十七）建设单位与中标单位在规定的期限内签订建设工程施工合同草案，报招标投标管理机构审查。经审查后，签订正式承发包合同，并报招标投标管理机构备案；
（十八）招标投标管理机构向中标单位发中标证书；
（十九）招标单位将招标申请书、招标文件、开标、评标过程有关纪要、资料、评标报告、中标单位的投标文件副本报招标投标管理机构备案。
第十四条 议标程序
（一）建设单位到招标投标管理机构进行招标项目登记；
（二）招标投标管理机构审查招标单位质资；
（三）招标单位提出议标申请，报招标投标管理机构审批；
（四）招标单位编制招标文件，报招标投标管理机构审定；
（五）招标单位编制标底及议标办法，报招标投标管理机构审批；
（六）招标单位审查议标单位资质并报招标投标管理机构审定；
（七）招标单位通知两个以上经招标投标管理机构审定的议标单位领取图纸资料，议标单位应当按规定时间报送标书；
（八）招标投标管理机构审查议标单位的标书后，确定中标单位，并签发中标通知书；
（九）建设单位与中标单位在规定的期限内签订建设工程施工承包合同草案，报招标投标管理机构审查，经审查后，签订正式承发包合同，并报招标投标管理机构备案；
（十）招标投标管理机构向中标单位发中标证书；
（十一）招标单位将招标申请书、招标文件、开标、评标过程有关纪要、资料、评标报告、中标单位的投标文件副本报招标投标管理机构备案。
第十五条 招标文件应当包括下列内容：
（一）建设单位名称、建设项目批准文件；
（二）工程项目综合说明：工程名称、建设地点、占地范围、工程招标内容、建筑面积、层数、结构、招标范围、投标报价的编制依据、技术要求、质量标准、现场条件，招标方式、承包方式、开工和竣工日期、对投标单位的资质等级要求等；
（三）施工图纸、有关技术资料、工程量清单；
（四）有关部门出具的建设资金证明和工程款支付方式及预付款的比例；
（五）建筑材料与设备供应方式，加工定贷情况和材料、设备价差处理方式；
（六）合同条件及合同协议条款；
（七）投标文件编制要求及评标、定标原则；
（八）投标、开标、评标等日程的安排；
（九）废标原则；
（十）投标保证金数额，根据工程投资大小确定，最高不得超过1000元；
（十一）其他需要说明的事项。
第十六条 招标单位对经审查已发的建设工程招标文件，不得擅自变更内容或增加附加条件。确需变更或者补充的，应当在招标预备会后2日内报招标投标管理机构批准，并及时送达投标单位。
第十七条 建设工程招标投标必须在招标管理机构监督下，在建设工程承发包市场内由招标单位主持进行，严禁场外招标。
第十八条 建设工程招标开始后，未经招标投标管理机构同意，招标单位不得中途停止招标。
第十九条 禁止以征地、拆迁、规划、设计、垫资和提供建设用地、发放证照等为条件指定承包单位或者强揽工程业务。
建设单位不得将工程项目任意肢解，逃避招标。
第三章 标 底
第二十条 建设工程标底是指招标单位根据国家的有关文件和设计资料，确定拟建工程的合理造价、主要材料用量、合理工期和质量等级为主要内容的文件。
招标单位可自行编制或者委托建设行政主管部门认定具有编制标底能力的咨询、监理机构组织编制标底。
第二十一条 建设工程招标必须编制标底，一个工程只能编制一个标底。
标底内容一般由标底价格、工期、质量标准及主要材料用量等构成。
第二十二条 编制的标底应当遵守下列规定：
（一）以国家规定的技术、经济标准定额、规范、设计图纸、招标文件及有关资料为依据；
（二）标底价格应当由成本、利润、税金组成，一般应当控制在批准的总概算（或者修正概算）及投资包干的限额内；
（三）标底价格应当力求与市场的实际价格相吻合，有利于竞争和保证工程质量；
（四）标底价格应当考虑人工、材料、机械台班等价格变动因素，以及施工中不可预见费、包干费和措施费等。
第二十三条 标底价格应当严格保密。标底一经审定，应当密封保存到开标时，所有接触过标底的人员均负有保密责任，不得泄漏；标底泄漏的招标无效。
第二十四条 标底必须报招标投标管理机构审定。涉及财政性资金投入的建设工程项目，其标底造价应当有财政部门参予审查。审定后的标底是审核投标报价和评标、定标的依据。
第二十五条 标底审定一般应当在投标文件报送截止日期之后，开标之前确定。
招标投标管理机构在接到报审的标底后，中小型建设工程项目审定时间不得超过10日，大型建设工程项目审定时间不得超过20日。
第四章 投 标
第二十六条 投标单位应当具备下列条件：
（一）是独立法人；
（二）持有相应资质证书、安全资质证和投标许可证；
外埠施工企业申请投标的，必须在我市工商行政管理部门和建设行政主管部门登记、备案，办理有关手续。
第二十七条 投标单位申请投标，应当向招标单位和招标投标管理机构提交下列资料：
（一）营业执照、资质证书；
（二）企业简历；
（三）自有资金情况；
（四）全员职工人数，包括技术人员，技术工人数量及平均技术等级等。企业自有主要施工机械设备一览表；
（五）近二年承建的主要工程及其质量情况；
（六）现有主要施工任务，包括在建和未尚开工工程一览表；
（七）其他材料。
第二十八条 投标文件应当包括下列主要内容：
（一）综合说明书；
（二）预算书及计算式，各项费用计算依据；
（三）招标文件要求的各项报价及工程总价，主要材料数量；
（四）采用的主要施工方法及保证工程质量、工期、安全的主要措施；
（五）施工机械设备、项目经理及主要人员配备情况；
（六）工程分项进度计划及总进度计划；
（七）临时设施及施工占地计划；
（八）近二年综合业绩；
（九）对合同条件和协议条款的确认；
（十）投标单位的公章及法人代表的印章；
（十一）其他文件。
第二十九条 投标单位必须按照招标文件要求如实编写投标文件，不得串通哄抬标价，扰乱招标投标秩序。
投标单位不得以不正当手段谋取工程。
第三十条 投标文件送达后，在投标截止日期前，可以调整已报出的标价或者作出附加说明。投标修正文件视为正式投标文件的一部分，与正式投标文件具有同样效力。
第三十一条 在招标投标管理机构监督下，招标单位对已送达的投标文件及投标修正文件应当严密保管。如有遗失，应当立即声明，并承担相应的赔偿责任。
第五章 开标、评标、定标
第三十二条 开标、评标、定标活动应当在招标投标管理机构监督下，由招标单位主持进行。
第三十三条 开标时遇有下列情况之一者，投标文件无效：
（一）投标文件未按规定格式填写的；
（二）字迹模糊，辩认不清的；
（三）内容不全的；
（四）投标文件未加盖单位公章和法定代表人印章的；
（五）投标文件未密封的；
（六）投标文件逾期达的；
（七）投标单位法定代表人或者委托代理人未到场的。
第三十四条 招标单位应当成立评标机构，负责评标。
评标机构由招标单位和专家组成，人数应当不少于5人以上，必须是单数。专家人数一般不少于评标机构人数的三分之二。评标机构负责人由招标单位担任。
评标机构中的专家应当从招标投标管理机构所建立的专家网中确定，凡受聘的专家与本次招标投标双方有直接利害关系的，应当予以调换。
第三十五条 评标机构评标、定标应当遵循平等竞争、公平合理原则，根据投标方案是否科学可行、施工组织设计是否合理、企业信誉是否良好等条件进行综合评价，择优确定中标单位。
招标投标管理机构有权否决违反招标投标规定的定标结果。
中标单位因违背投标承诺等原因，不能承担施工任务时，评标机构可以依序确定下一优胜单位为中标单位。
第三十六条 开标至定标的期限，一般工程不得超过5日，在中型工程不得超过10日。特殊情况经招标投标管理机构批准，可适当延长期限，但最多不得超过30日。
第三十七条 工程定标后，招标投标管理机构根据国家和省有关规定，收取招标投标管理费，并纳入财政专户存储。
第六章 合同管理
第三十八条 工程定标后，建设单位与中标单位应当在定标之日起30日内，签订《建设工程施工合同》（以下简称合同）。
合同在正式签订前，建设单位应当在定标之日起15日内将合同草案报招标投标管理机构审查；招标投标管理机构在收到合同草案之日起5日内予以审查，提出意见；建设单位与中标单位双方应当按审查意见进行修改，重新报送，待合同草案被审定后，方可正式签订合同，并将合同文
本报招标投标管理机构备案。
招标投标管理机构对送审的合同草案逾期未作答复，可视为该送审合同草案已被审定，双方可以下式签订合同，并到市工商行政管理部门办理合同签证。
第三十九条 签订合同应当采用书面形式，并使用国家统一的合同文本。
第四十条 变更合同主要条款应当签订书面协议，并在签订协议之日起5日内，将协议报送招标投标管理机构审查，经审定后方可变更合同，并将变更协议报招标招标管理机构备案。
第四十一条 签订合同不得附加不合理条款。
任何单位和个人不得非法干预合同的签订和履行。
第四十二条 合同在履行执行过程中发生纠纷，当事人可以通过协商或者调解解决。当事人不愿通过协商、调解解决或者协商、调解不成的，可以依据合同中的保裁协议，向仲裁机构申请仲裁。当事人没有在合同中订立仲裁条款，事后又没有达成书面仲裁协议的，可经向人民法院起诉
。
第四十三条 中标单位必须自行完成建设项目的主要部分（主体工程）。非主要部分或者专业性较强的工艺设备安装、结构吊装或者专业化施工的分部、分项工程可以分包；结构和技术要求相同的群体工程中，总包单位应当自行完成半数以上的单位工程，方可分包。
分包单位必须自行完成所分包工程，不得再行转包。
第七章 法律责任
第四十四条 投标单位投标后，由于招标单位的原因中止招标或者招标失败的，招标单位应当向投标单位赔偿一定的经济损失。
第四十五条 招标、投标单位或者个人违反本办法规定的，由建设行政主管部门或者委托招标投标管理机构，依照《吉林省建筑市场管理条例》有关规定予以处罚。法律、法规另有规定的，从其规定。
第四十六条 招标投标管理机构工作人员在招标投标活动中，显失公平、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿的，由其所在单位或者主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。
第四十七条 在招标投标活动中发生纠纷，当事人可以自行协商解决或者由招标投标管理机构进行调解。经调解无效的，当事人可以申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第四十八条 当事人对行政处罚决定不服的，可以在收到处罚通知书之日起15日内，向作出处罚决定的上一级机关申请复议。对复议决定不服的，可以在收到复议决定之日起15日内向人民法院起诉，也可以直接向人民法院起诉，逾期不申请复议或者不向人民法院起诉，又不履行处
罚决定的，由作出处罚的机关申请人民法院强制执行。
第八章 附 则
第四十九条 本办法由长春市人民政府法制局负责解释。
条五十条 本办法由长春市城乡建设委员会组织实施。
第五十一条 本办法自公布之日起施行。
1998年1月23日
逐条解读《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》
武志国
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）
法释[2009]8号
中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十五日
为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
解读：明确了前期物业管理合同对业主有约束力，业主虽然不是前期物业管理合同签署人，但却是当事人，应当遵守前期物业服务合同的约定。
前期物业服务合同的性质的确特殊，值得探讨，是为了业主的权利和义务由开发商和前期物业服务企业签署的合同。
提及“前期物业服务合同”的性质，则不能不提及“物业服务合同”的性质，前期物业服务合同"和"物业服务合同"是两个不同的有名合同，不应被混淆。前者的性质其签署方和约束方的特殊性而区别于后者。
《物业管理条例》曾将“物业管理委托合同”改为“前期物业服务合同”，“委托合同”改为“服务合同”，似乎是对合同的性质界定的一种导向，但首先是对物业企业角色定位的导引。目前物业服务合同的性质有委托合同性质说、完成服务内容性质说、混合性质说、非典型合同说，说法不一。本解释似乎认为物业服务合同是一种委托性质的合同（因其也用“转委托”的说法）。
第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；
（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
解读：现实中前期物业服务企业基本上是开发商控制，因此前期物业服务合同难免出现利益冲突的条款。解释为了规范物业服务企业的行为，规定了物业合同等相关合同或条款（包括前期物业服务合同）的几种无效情形：（1）为了防止物业服务市场混乱，《物业管理条例》第四十条规定“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”《解释》规定物业服务企业转委托无效。现实中有物业服务转包和分包的情形，如果属于转包情形容易发生类似建筑市场转包的不良后果。“将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人”包括一并委托给专业性的服务企业或非专业性的物业服务企业，也包括肢解转委托或转包的情形也应属无效范畴。（2）免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款无效（即便给与了提示和说明）。此条款的法律依据:《合同法》第四十条规定“具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”
此等确认之诉业主委员会可以提出，业主也可提出，两者均可作为原告。
第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
解读：此条容易理解，物业服务企业的义务依据包括：1）法律法规；2）行业规范；3）合同约定；4）公开的服务承诺和服务细则。
不属于物业服务企业的服务项目，物业服务企业务必在物业服务合同列为明示条款，但这也不能超越《合同法》第五十三条的免除责任无效：（1）造成对方人身伤害的；（2）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
同时注意，并非是发生此种情形只能业主委员会出面起诉，业主具备诉讼主体地位，业主可以自行起诉。
此等违约赔偿之诉业主委员会可以提出，业主也可提出，两者均可作为原告。
第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
解读：业主的违规（违反法律法规和管理规约）或违约处理。物业服务企业可以视情况作为原告起诉业主。 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。（《物业管理条例》第十七条）
建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。（《物业管理条例》第二十二条、第二十三条）
第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
解读：《物业服务条例》第四十一条、第四十四条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
《物业服务收费管理办法》第六条、第七条规定：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。物业管理企业物业管服务收费还应当符合国家发展改革委、建设部《物业服务定价成本监审办法（试行）》（发改价格〔2007〕2285号）、关于印发《物业服务收费明码标价规定》的通知 （发改价检[2004]1428号）等文件、
物业服务企业应注意按上述规定收费，应避免：1）擅自扩大收费范围；2）擅自提高收费标准；3）重复收费。第1）、2）项针对施行政府指导价的物业服务收费，第3）同时针对实行政府指导价和市场调节价。
当然，此条规定并非说物业服务企业就不能扩大收费范围或者提高收费标准，而是应当符合物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定。
