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住 房 按 揭 法 律 问 题 研 究

目　 录


第一章 引 言

第二章 按揭的起源及英美法中的按揭
第一节 按揭的词源
第二节 英美法中按揭制度的历史沿革
第三节 英美法中房地产抵押与传统意义上的按揭之分析比较
第四节 香港法律中的按揭

第三章 中国大陆的按揭
第一节 中国大陆的按揭之涵义、法律特征及所涉法律关系
第二节 按揭与房屋抵押贷款、购房抵押贷款之比较
第三节 楼花按揭的法律问题

第四章 按揭中的实务问题
第一节 按揭中的重复抵押
第二节 现房按揭中对抵押权的救济
第三节 住房按揭中抵押权的实行
第四节 住房按揭发生纠纷时的处理

第五章 住房按揭与保险
第一节 住房按揭中当事人所面临的风险
第二节 银行方面对住房按揭贷款风险的防范
第三节 西方发达国家保险介入住房按揭的经验
第四节 我国保险业介入住房按揭的问题

第六章 住房按揭证券化分析
第一节 证券及证券化
第二节 住房按揭证券化的必要性、可行性及所遇困难
第三节 欧美和日本房地产抵押债权证券化操作程序介绍

结束语

第一章 引言

随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高，人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖，而是向更高的目标迈进，房子自然成了人们渴求的目标。俗话说："安居才能乐业"。另外，从某种意义上来说，人类文明的进程就是建筑和城市化的过程，从原始洞穴发展到现代摩天大厦，体现了人类的进步。人类对居所的投资，直接为劳动力的再生产提供了最基本的生活资料，从而直接为社会劳动生产力的延续与发展创造了物质载体。因此，一国房地产业发展的程度，尤其是住宅经济发展水平，对社会劳动力的再生产具有重要影响。 发达国家房地产业发展经验表明，当房地产业发展进入成熟期后，房地产业产值一般占国民生产总值的比重为20-30%。据联合国统计，从1976年以来，用于建造房屋的投资占国民生产总值的比重一般为6-12%（新加坡高达12-26%），所形成的固定资产占同期形成的固定资产总值的50%以上，其中用于住宅建设的投资一般占国民生产总值的3-8%，占固定资产形成总值的20-30%。从我国目前的发展状况来看，根据有关部门的预测，我国房地产业生产总值每年如以18%的速度增长，到2000年占国民生产总值的比重也只有5.5%，这一比例与发达国家相距甚远。由此可见，今后加大房地产业发展的力度已势在必然。国家有关部门根据产业发展趋势，已制定了发展房地产业的实施计划：在2000年前，房地产业生产总值力争达到建筑业生产总值的两倍，为国民生产总值的10%左右。 这一规划表明，我国将房地产业发展作为今后调整产业结构的突破口和作为国民经济发展中先导行业的选择已十分明显。由于房地产业的发展必然需要金融业的大力支持，所以今后房地产金融业在国民经济发展中的地位将更加重要。 国际公认只有居民家庭的年收入与房价之比为1:6左右时，住房的有效需求才能形成。但在我国，两者之比大约为1:20甚至1:30，由此便导致全国400多万住房困难户、危房户与5000多万平方米积压滞销商品房并存的尴尬局面。然而，要在短期内使居民家庭的年收入与房价之比上升到1：6左右是不现实的。在这种情况下如何推动房地产业健康发展便成为迫切需要解决的问题。 一位英国学者曾这样描述："十九世纪发明了分期偿还的贷款……，这个时期对于住宅经济来说是如此重要，简直可以与改变英国面貌的蒸汽机发明相提并论"。抵押贷款这一被誉为十九世纪房地产金融中的蒸汽机，在当今世界上也越来越成为发展中国家推动本国房地产金融发展所备受关注和欢迎的工具。 但是，直到本世纪50年代，各国的银行业出于资产流动性的考虑，对房地产贷款业务的开展都比较慎重，在理论上也认为一般商业银行只能经营短期商业贷款。第二次世界大战后西方经济学界提出了"预期收入理论"，其认为，贷款的清偿依赖于借款人的预期收入，只要借款人的未来收入具有稳定性，对其进行长期放款，如通过分期付款办法开展房地产抵押放款业务，也同样可以保证这种资产的流动性和安全性，由此便为商业银行涉足房地产经营业务提供了理论依据。 在房地产业的发展中，银行作为融资中介主体，只有同时向房产商和住房消费者提供银行信贷业务，才能促进信贷资金的良性循环，并分散风险，从而有利于房地产金融业务的开展。如银行只向房产商提供贷款，信贷资金就不能进入良性循环状态，使风险增高，因为从价值规律的角度分析，商品房作为商品，包含价值形成的过程，又包括价值实现的过程。商品房被生产出来以后，如不进入消费领域，就会形成空置，这种产品便代表了巨额的资金积压，资金不能尽快收回，利息成本的风险便会不断增高。如果资金因销售受阻而无法收回，必然造成呆帐。因此，只有使商品房进入最终消费领域，投入的资金才能顺利收回。而住房消费的主体是房屋置业者，如果置业者无法通过一定的金融工具来提前实现住房消费，其未来收益只能等到积累到能够买得起一套住房时，房屋产品才能最终进入消费领域。显然住房消费中存在着这种住房进入消费与消费者货币积累速度慢之间的矛盾，这就决定了银行必须同时向置业者提供住房消费贷款。这样就能最终化解供需双方之间的矛盾，也有利于银行投入房地产中的资金的安全收回。 住房按揭业务正是以上述理论为经济学基础而发展起来的。目前，我国的不少城市都开办了住房按揭业务，有的地方还比较成功。随着业务量和影响面 的扩大，"按揭"这个词越来越频繁地出现在报纸、杂志、新闻以及人们的口头上。 但是，按揭在我国还是一个新事物，刚起步不久，缺乏经验，按揭方面的制度也不健全，现行的法律又没有作出明确的规定或界定，这就给实际操作带来很大不便，也容易产生纠纷。但有一点可以肯定，住房按揭业务如能顺利开展，必将使房地产业成为经济发展中的一个新的、巨大的增长点，并能带动其他行业的快速发展。因此，对住房按揭进行研究实有必要。

第二章 按揭的起源及英美法中的按揭

第一节 按揭的词源

所谓"按揭"，译为英文即mortgage。"在英国法中，mortgage一词，由古英语mort与gage复合构成，其中，mort来源于拉丁语mortum，其意义为"永久，永远"，gage原文为"质押，担保"。 在现代英美等国，mortgage通常在两种意义上使用：第一，泛指各种类型的物的担保，从这一意义上来看，质押、留置、财产负担以及按揭担保皆属mortgage的范围。第二，作为物的担保的一种类型，而与质押、留置、财产负担等物的担保形式相并列，它是指通过设定人对与特定财产有关的权利的移转，而担保特定债权的担保形式。本文讨论的mortgage是指后一种意义上的Mortgage。 有学者认为，"按揭"一词是从我国香港传至大陆的，它是英语中"mortgage"的广东话谐音(笔者认为这种说法更为可信)。近代意义上的按揭，在英美法中主要是指房地产等的不动产抵押。在18世纪英国人创办了房地产按揭贷款的机构--建筑社团。1831年英国移民在美国宾西法尼亚州建立了牛津节俭会。他们的成员按月存款，成员需要购房或建造房屋时可向建筑社团或牛津节俭会借款，借款应按规定期限分期偿还。若不按期偿还，则该房屋归建筑社团或牛津节俭会所有。这种以房地产作为保证分期偿还借款的信贷方式，实质上宣告了按揭的诞生。 另有学者认为：在中国古代，"按"有押的意义，从字面上来看，按与押都有"压住不动"的含义，即将一定的物从其他物中分离出来，专门为特定的债权担保，但"按"的这一意义主要在客家人中使用。"揭"实际上是mortgage一词的后半部分（gage）的音译，故将mortgage译为按揭。

第二节 英美法中按揭制度的历史沿革

一 、英国法中的按揭
国家测绘局


关于印发《国家测绘局内部审计工作管理（暂行）办法》的通知
　　
国测财字[2008]2号


局所属各单位：


　　为加强国家测绘局及所属单位内部审计工作，促进内部审计工作管理科学化、制度化，国家测绘局依据《中华人民共和国审计法》、《审计署关于内部审计工作的规定》等有关法规，制定了《国家测绘局内部审计工作管理（暂行）办法》，现印发给你们，请遵照执行。


　　


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国家测绘局

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○八年二月十三日
国家测绘局内部审计工作管理（暂行）办法


第一章 总 则

第一条 为了加强国家测绘局（以下简称国家局）及所属单位内部审计工作，促进内部审计工作管理科学化、制度化，根据《中华人民共和国审计法》、《审计署关于内部审计工作的规定》等有关法规，结合国家局实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于国家局及所属单位内部审计工作。
第三条 本办法所指的内部审计是指国家局及所属单位内部审计机构或者履行内部审计职责的机构，依法独立监督和评价单位财务收支及经济活动真实、合法和效益的行为。
第四条 内部审计工作应坚持以下原则：
（一）依法审计的原则。内部审计机构依照有关法律、法规和本办法的规定，行使审计监督权。
（二）独立客观公正的原则。内部审计机构或审计人员办理审计事项，应严格遵守内部审计职业规范，忠于职守，坚持原则，做到独立、客观、公正。
（三）保守秘密的原则。内部审计机构或审计人员应对被审计单位的重要事项保密，不得随意对外公开。
（四）回避的原则。审计人员办理审计事项，与被审计单位主要领导或者责任人有利害关系的，应当回避。

第二章 机构和人员

第五条 国家局及所属单位应当设立内部审计机构或者明确履行内部审计职责的机构，并配备或明确相应的审计人员。
第六条 内部审计机构在本单位主要负责人领导下，依法对本单位的财务收支及有关的经济活动进行审计。
第七条 内部审计机构或者审计人员履行职责受法律保护，任何单位、个人不得设置障碍和打击报复。
第八条 审计人员应当具备审计、会计等相关专业知识和良好的政治素质。
第九条 单位应当支持和保障审计人员参加继续教育。
第十条 审计人员专业技术职务资格的取得和聘任，按照国家有关规定执行。
第十一条 内部审计工作经费，应当列入本单位财务预算。

第三章 职责和权限

第十二条 国家局内部审计机构履行下列主要职责：
（一） 拟订内部审计制度；
（二） 拟订年度内部审计工作重点和计划并组织实施；
（三）对国家局机关及所属单位的财务收支状况，项目经费使用情况、财经纪律执行情况以及国有资产管理、对外投资情况等进行审计和审计调查；
（四）按照干部管理权限，受人事部门委托组织开展对所属单位主要领导干部经济责任审计；
（五）指导所属单位的内部审计工作，组织内部审计人员业务培训；
（六）承担与审计署等有关部门的联络协调工作；
（七）国家局交办的其他相关工作。
第十三条 国家局所属单位内部审计机构履行下列主要职责:
（一）组织开展对本单位的财务收支、预算执行等进行审计；
（二）按照干部管理权限，受单位人事部门委托组织开展对所属单位主要领导干部经济责任审计；
（三）对有关财经法规、规章制度的执行情况进行监督检查，督促内部控制制度的建立和执行；
（四）接受上级审计机构和本单位交办的其他审计相关事项。
第十四条 内部审计机构在审计工作范围内，具有下列主要权限：
（一）根据审计工作的需要，调阅被审计单位财务计划、预算、决算报表和有关文件资料等；
（二）审计凭证、账表和决算，检查资金和财产，检测财务会计软件；
（三）对审计涉及的有关事项，向有关单位和人员进行调查，并取得有关文件和证明材料；
（四）提出改进管理、提高效益的建议以及相关的处理意见，检查审计决定和审计意见书的执行情况。

第四章 内容和程序

第十五条 内部审计机构主要对本单位下列事项进行审计：
（一）财务收支及有关经济活动的真实性、合法性和效益性；
（二）财务预算和决算；
（三）各项资金的使用和管理；
（四）国有资产的使用和管理；
（五）政府采购及招标投标情况；
（六）国库管理制度实施及银行账户的设立、使用和管理；
（七）重大经济合同的签订及执行情况；
（八）重大测绘项目、修缮购置项目、基本建设项目、对外投资项目、主要业务和重点工作项目等经费使用情况；
（九）对所属单位主要领导进行任期经济责任审计；
（十）对所属单位整建制划转、撤并等财务清算审计；
（十一）内部控制制度的健全性和有效性以及风险管理评审；
（十二）本单位主要负责人和上级主管部门交办的其他审计事项。
第十六条 具体审计事项可由内审机构自行组织或委托社会中介机构实施。
第十七条 内部审计工作按照下列程序进行：
（一） 拟定审计项目计划，报单位主要负责人批准后实施；
（二）成立审计工作组，制定审计工作方案；
（三）在实施审计前不少于7个工作日向被审计单位下达审计通知书，并向被审计单位提出应当准备的材料和要求；
（四）审计工作组实施审计。按照审计工作方案审核会计凭证、账簿、报表，检查现金、银行账户、有价证券和实物，查阅与审计有关的文件和材料，向有关单位和个人进行调查和询问，做好审计记录和取证工作，形成审计工作底稿；
（五）审计工作组对审计工作底稿进行归纳整理，根据审计结果编制审计报告；
（六）将审计报告送被审计单位征求意见，经济责任审计报告应送达本人征求意见。被审计单位或人员应当自接到审计报告之日起7个工作日内，提出对审计报告的书面意见；
（七）审计工作组将修改后的审计报告及被审计单位的书面意见一并报内部审计机构审定；
（八）内部审计机构出具审计意见，经批准后送达被审计单位，并抄送人事、纪检和相关业务部门；
（九）被审计单位按照审计意见的要求进行整改，在规定时间内提交整改报告。
第十八条 内部审计机构应对审计意见书的执行情况进行监督和检查。
第十九条 审计事项结束后，应当建立审计档案，按照规定管理。

第五章 奖励和惩罚

第二十条 对审计工作成绩显著的内部审计机构和有突出贡献的审计人员，所在单位和上级主管部门应给予精神或物质奖励。
对滥用职权、泄露秘密、严重失职的审计人员，由所在单位依照有关规定予以处理。
第二十一条 被审计单位不配合内部审计工作，拒绝审计或提供虚假资料、拒不执行审计结论和报复陷害审计人员的，上级单位应及时予以处理。

第六章 附 则

第二十二条 　所属单位可根据本办法和本单位实际，制定具体的实施办法，并报国家局备案。
第二十三条 本办法由国家局负责解释。
第二十四条 本办法自发布之日起施行。